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[社会 ]上海二手房市场骤然升温!学区房单价近20万,直逼豪宅汤臣一品

2021-01-19
文章来源:中国证券报 | 阅读:341
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你见过房屋中介劝客户暂时不要买房吗?这略显魔幻的一幕,在2021年开年的上海发生了。

日前,中证君走访调研发现,1月上旬,上海二手房房东跳价、惜售案例增多,中介二手房挂牌量却减少。此外部分学区房挂牌价格急剧跳涨,单价甚至直逼豪宅价格。对于无法承受跳价的客户,已有中介建议暂时不要购买二手房,春节后再观察。

卖房者的惜售和跳价,买房者的无奈和妥协,正在不断发酵。业内人士认为,目前上海二手房市场虽然成交量不及2016年,但是情绪和当时情况较为类似,已有焦躁性、恐慌性入市的氛围。“越等越怕买不起,不管是不是自己的意向房源,都想抢一套。”

来源:某中介朋友圈

来源:某中介朋友圈

学区房一月之间涨超20%

近年来,学区房是上海二手房市场的风向标,徐汇区是沪市有名的学区房聚集地。

负责徐汇某区域的房产中介负责人朱女士告诉中证君:“在我们地区来说,学区房已经是天价了,目前环比涨幅在20%-30%,以前从来没有出现过这样的价格,一直在创新高。”

“去年12月中旬我们成交一套30多平方米的双学区房,价格410万元。2021年1月,同一区域同样面积的房子,价格就涨了80多万元,房东挂牌505万元,最后498万元成交,一月之间涨幅超过20%。”朱女士表示。

据了解,不止学区房,朱女士负责区域内的非学区房也在涨价,“我们地区非学区房的房源不多,但房价也涨了。”

中证君走访发现,上海杨浦东外滩区域、浦东梅园、张江、三林区域的二手房挂牌价格2021年以来也在涨,涨幅不一,学区房的涨幅高于非学区房。
来源:贝壳买房

来源:贝壳买房

1月10日挂牌的梅园二街坊仅37.72平方米的1985年建“老破小”学区房,单价已经高达19.8万元/平方米,直逼汤臣一品。可即便价格如此之高,近一周该房已有九组中介带看9次。中证君在中介平台上注意到,去年该小区一室户的成交单价是14万元/平方米左右。

诸葛找房数据显示,截至1月16日,上海全市二手房市场挂牌均价为58060元每平方米,比上月上涨2.82%。

从最近一周在售二手房涨/降价房源量上来看,上海全市涨价房源远远超过降价房源。诸葛找房数据显示,1月9日-1月15日,上海每日涨价的房源是降价房源数量的多倍。
来源:诸葛找房

来源:诸葛找房

跳价、惜售,二手房陷流动性怪圈

在房东涨价的同时,目前上海二手房市场陷入流动性怪圈。

贝壳找房APP数据显示,截至1月16日,上海共有3.58万套二手房房源可供出售。然而刚刚过去的12月,上海二手房成交量逼近四万套,去年9月和11月成交量同样超3万套。

上海二手住宅成交量及同比增速

上海二手房市场骤然升温!学区房单价近20万,直逼豪宅汤臣一品
不止一位中介告诉中证君,上海二手房真的要“卖空”了。“基本上卖得差不多了,库存房源一个小区能签字的就一两套。”某负责浦东三林区域的中介说。
来源:某中介朋友圈

来源:某中介朋友圈

90后刚需购房者霈霈也告诉中证君,她最近一个月的周末都在看二手房,因为她对学区暂时没有需求,所以看的大多都不是学区房,以为会没有那么抢手,结果还是无房可买,看上的房东不愿意签字,看不上的都有硬伤和瑕疵。

从中证君的调研情况来看,性价比合适的房源的确稀缺,同时房东跳价、惜售(不收定金、不签字)的现象越来越常见。

一方面是因为房东本身也是置换需求,不敢卖,担心卖后买不到。上海二手房市场目前置换需求还是很强烈,大多二手房的房东也要购置新房或者换一套更好的二手房。朱女士称:“现在的房东大多虽然把房源挂牌出来,但他们是不愿意收定金的,只接受买家看房,希望中介把买家续住,等自己摇到新房或者选好房子,再跟中介说收定金,到时候就是出价高者得。”

置换需求的房东要先买后卖,然而新房摇号颇有难度,导致其他房东也开始惜售,整个市场陷入流动性的怪圈。

霈霈和中证君吐槽道:“我上周看中一套二手房,但中介通知我房东不肯签字,说前面有两组人也看中了,如果我有意向的话就出更高价,另一个要卖房的阿姨直接说自己看中的房子太贵了,就把自己的房子从550万元改成580万元挂牌。他们想买的房子涨了,就想卖个更高的价格。”

霈霈称,她很多想看的房子临时都看不了,中介告诉她是因为房东想捂到春节后的“金三银四”再卖。一位在沪拥有多套房产的人士告诉中证君,其预计2021年上海楼市还会继续涨,所以本来想要卖房,但现在不准备卖了。

焦躁性入市不可持续

在这样的走向下,上海二手房市场完全变成了卖方市场,一中介称:“目前房源紧张,客多房少。现在只要是房东能签字的,不跳价的,都会成交。”

“如果房东真的诚意卖房,短则挂牌当天,多则两三天,就能售出,买房的客户几乎没有太多房源可以挑选。”朱女士说道,“现在市场上真的有一波很恐慌的客户,我们现在都在劝不愿意加价的客户先不要买了,年后再看政府是否会出政策。”

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,目前上海二手房市场的确有焦躁性入市的情绪在里面,市场情绪明显过热。这是多种原因导致的,一是投资者买涨不买跌,随着上海二手房市场升温,有性价比的房源越来越少,供求关系失衡;二是新房市场打新热不断,但好项目又不多,只能转向二手房市场;三是人为炒作氛围开始形成,像最近学区房挂牌价格非理性上涨,单价甚至直逼豪宅价格;四则是今年农历新年较晚,本来1月应该是楼市淡季,但因为过年较晚,部分投资者透支年后需求,会在年前落实。

“疫情也有一定的助推作用。疫情影响下,不少人无法出国,需求进一步扩大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进说道。

对于上海二手房后市,严跃进称,的确有升温可能,但调控可能也会随之而来。卢文曦则判断,目前上海二手房市场已经过热,加上央行对银行发放房地产贷款设立红线,再继续升温的可能性不大,其预计1月成交量会出现下坠,但短期市场热度还会有惯性延续,价格不一定能降下来。

至于调控,卢文曦称,1月-2月上海二手房市场可能会进入僵持、博弈的阶段,3月份后的数据才是市场真正认同的交易量和交易价格。如果3月再维持现有的热度,政府的调控措施一定会升级,这是毫无疑问的。

值得注意的是,1月11日,央行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议,会议称将稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求,合理控制房地产贷款规模。

责任编辑:杨忠亮 PX201
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